راه استعلام ثبتی آپارتمان ها قبل از خرید چیست؟ - اوج باور

جهت دریافت خدمات اجرای روف گاردن با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. روف گاردن و بام سبز با بهترین قیمت و بهترین کیفیت را از ما بخواهید.

به گزارش گروه رسانه های خبرنگاران، ترس تازه واردها در بازار معاملات مسکن، از یک جهت قابل برطرف است. خانه اولی ها طی ماه های اخیر بعد از انتخاب نهایی آپارتمان با دست کم سه ابهام حقوقی و ثبتی درباره ملک مورد نظر روبرو شده اند که عدم اطلاع درباره نحوه دریافت پاسخ روشن، بعضا باعث توقف آنها در فرآیند انجام معامله شده است. این گروه و البته سایر متقاضیان خرید ملک در غیاب سامانه های استعلام لحظه ای سلامت حقوقی املاک، می توانند صحت و سقم اسناد و مدارک ملک پیشنهادی و همچنین مالک فروشنده را به وسیله مراجعه به دفاتر اسناد رسمی راستی آزمایی نمایند.

تازه واردها در بازار مسکن (افرادی که برای اولین بار قصد خرید ملک دارند) بعد از آنکه پیروز به عبور از دو گردنه انتخاب آپارتمان و تامین بودجه خرید می شوند، در روبروه با ترس ناشی از بی اعتمادی به اظهارات مالک، از انجام معامله باز می مانند. تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد در این باره نشان می دهد: نگرانی از سلامت حقوقی و ثبتی آپارتمان های در نوبت فروش، اگر چه به شکل فراگیر در بین غالب متقاضیان خرید وجود دارد اما دو گروه شامل خانه اولی ها و خریداران املاک گران قیمت، در مقطع فعلی، بیش از سایر افراد، دچار بی اعتمادی به پیشنهادهای ملکی از سوی بازار هستند. ترس خریداران عمدتا به سه ابهام درباره اصالت سند (جعلی نبودن آن)، مالکیت واقعی (تعلق داشتن ملک و سند به فرد فروشنده)، اجازه فروش (ممنوع المعامله نبودن فروشنده و عدم توقیف یا رهن ملک) مربوط می گردد که به دلیل شفاف نبودن بازار معاملات مسکن و خلأ سامانه های حقوقی و رسمی برای احراز مالکیت و استعلام اینترنتی، معمولا معاملات خرید با ریسک این ابهامات، انجام می گردد یا به خاطر غلبه ترس به خریدار، انجام معامله برای مدت نامعلوم به تاخیر می افتد. در حال حاضر، خانه اولی ها یک جریان ورود تقاضای قطعی به بازار معاملات خرید مسکن هم در تهران و هم در سایر شهرها شکل داده اند به طوری که ماهانه به دلیل موعد پرداخت حداقل 6 هزار فقره وام مسکن یکم در کشور، معادل این حجم، تقاضا وارد بازار می گردد اما این گروه برای آنکه بتواند از امتیاز تسهیلاتی خود استفاده کند، باید فقط آپارتمان های دارای سند رسمی قابل انتقال را خریداری کند.

آنالیز های دنیای اقتصاد درباره راه تشخیص آپارتمان های دارای سند رسمی قابل انتقال و همچنین پادزهر ترس خانه اولی ها حاکی است: ابهامات و نگرانی متقاضیان خرید مسکن درباره سلامت حقوقی و ثبتی ملک مورد معامله، قبل از هر نوع توافق اولیه با فروشنده، از یک جهت قابل پیگیری و برطرف است. متقاضیان می توانند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارائه سند آپارتمان انتخابی، پاسخ سه پرسش خود را دریافت و متناسب با آن، نسبت به انجام معامله اقدام نمایند. در حال حاضر عمده معاملات خرید و فروش مسکن پس از جلب توافق خریدار و فروشنده انجام می گردد و قرارداد معامله، با استناد به سند ارائه شده از سوی مالک و بدون استعلام ثبتی صحت اطلاعات و سند ارائه شده از سوی وی توسط خریدار، در قالب مبایعه نامه تنظیم شده و زمان مشخصی برای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت به فرد خریدار معین می گردد. به این معنا که در عمده معاملات مسکن، استعلام ثبتی از بابت مشکل دار نبودن سند، صحت مالکیت فرد فروشنده بر ملک و همچنین سایر مسائل حقوقی، قبل از انجام معامله و پرداخت بخش عمده ای از بهای خرید ملک در زمان تنظیم مبایعه نامه، انجام نمی گردد؛ بلکه استعلام ثبتی در عمده معاملات در زمان تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت از خریدار به فروشنده (عمدتا چند ماه بعد از تنظیم مبایعه نامه)، در دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد. بنابراین هم اکنون در غیاب سامانه جامع استعلام ثبتی معاملات مسکن که می تواند به صورت آنلاین و فوری اطلاعات مربوط به مالکیت و مسائل احتمالی املاک از بابت توقیف ملک، ممنوع المعامله بودن مالک، در رهن بودن ملک و. . . را در اختیار متقاضی خرید قرار دهد، این نگرانی در میان بخش قابل توجهی از خریداران وجود دارد که چگونه قبل از انجام معامله و پرداخت بهای ملک، اظهارات مالک از بابت مالکیت بر ملک موردنظر و بلامانع بودن انجام معامله از سوی وی را صحت سنجی نمایند.

گروهی از خریداران واحدهای مسکونی به خصوص خانه اولی ها یا افرادی که قصد انجام معاملات املاک با بهای قابل توجه دارند(همچون معاملات عظیم مقیاس) بیش از سایر خریداران، با این نگرانی روبرو هستند؛ خانه اولی ها که برای اولین بار به بازار معاملات مسکن وارد شده اند وتا به امروز تجربه معامله ملکی نداشته اند، جزو افرادی هستند که به واسطه وجود نگرانی و بی اعتمادی به مالکان، نااطمینانی بیشتری نسبت به سایر خریداران از بابت صحت ادعاهای مالک در خصوص مالکیت بر ملک معرفی شده یا نبود مشکل حقوقی در جهت انجام معامله دارند؛ این گروه از خریداران اگرچه در زمان تنظیم مبایعه نامه بخش عمده بهای ملک خریداری شده را می پردازند اما تا زمان تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی در خصوص صحت معامله اجرا شده وسند ارائه شده، با شک و تردید و نگرانی روبروند. همین بی اعتمادی در بعضی موارد مانع از انجام معامله بین خانه اولی ها و فروشندگان می گردد. از سوی دیگر، گروه دیگری از متقاضیان خرید در بازار ملک که قصد خرید املاک گران قیمت و عظیم مقیاس را دارند(همچون واحدهای مسکونی لوکس و عظیم متراژ یا سایر املاک غیرمسکونی همچون املاک تجاری، کارخانه ها و. . . .) نیز از بابت مشکل دار نبودن ملک موردنظر با استرس روبروند؛ چراکه بخشی از دعاوی ملکی موجود در دادگاه ها و مجامع قضایی مربوط به آن دسته از معاملاتی است که خریدار پس از پرداخت بهای ملک و نوشتن مبایعه نامه متوجه شده است ملک خریداری شده و یا مالک آن با یک یا چند مشکل حقوقی عمده روبرو است. طی سال های اخیر در بعضی پرونده ها، هویت مالک جعلی بوده ویا سند ارائه شده از سوی وی متعلق به ملک مورد فروش نبوده است؛ در بعضی دیگر به واسطه تعقیب قضایی مالک، فروشنده اجازه انجام معامله را نداشته و به اصطلاح ممنوع المعامله بوده است؛ این در حالی است که بخش دیگری از این پرونده ها عمدتا مربوط به دعاوی است که در آنها درحالی که سند ملک فروخته شده در رهن بانک بوده است، مالک اقدام به فروش آن و دریافت پول از خریدار نموده است. نگرانی از بابت صحت اظهارات مالکان در خصوص نبود مانع در جهت انجام معامله، موجب شده است بخش عمده ای از خریداران ملکی با این سوال روبرو باشند که آیا سازوکاری برای صحت سنجی فاکتورهای ثبتی ملک موردنظرشان قبل از تنظیم مبایعه نامه و پرداخت هرگونه مبلغی به فروشنده وجود دارد؟

سازوکار استعلام ثبتی قبل از معامله

آنالیز های دنیای اقتصاد نشان می دهد در شرایطی که در بعضی از کشورها به دلیل دسترسی خریداران به سامانه جامع استعلام ثبتی، تمام اطلاعات مربوط به ملک و مالک برای انجام یک معامله بدون مشکل و بلامانع به صورت آنلاین قابل صحت سنجی است، این امکان در ایران وجود ندارد؛ با این حال، دست اندرکاران حوزه ثبت رسمی می گویند خریداران می توانند قبل از انجام معامله و پرداخت بهای ملک موردنظر نیز از صحت یا خدشه دار بودن ادعاهای مالکان باخبر شوند. در واقع اگرچه هنوز به دلیل سنتی بودن بخش عمده ای از فرآیندها در کشور امکان دسترسی آنلاین و فوری خریداران به اطلاعات ثبتی املاک و محدودیت های حقوقی و قضایی مالکان وجود ندارد، اما متقاضیان خرید املاک می توانند به وسیله مراجعه به دفاتر اسناد رسمی قبل از انعقاد هر نوع قراردادی نسبت به صحت معامله ای که مصمم به انجام آن هستند، اطمینان حاصل نمایند.

نایب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در این باره به دنیای اقتصاد گفت: اگرچه فرآیند استعلام ثبتی معمولا در زمان تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار انجام می گردد، اما متقاضیان خرید واحدهای مسکونی و سایر املاک می توانند قبل از انجام معامله به دو روش اقدام به صحت سنجی سند ارائه شده، مالکیت فرد فروشنده و همچنین عدم محدودیت های قضایی و حقوقی برای ملک موردمعامله نمایند. محمد عظیمیان اضافه نمود:در اولین روش، متقاضیان خرید و فروش املاک می توانند به جای تنظیم قراردادهای عادی، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند و از همان ابتدا معامله خود را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت نمایند؛ در این روش قبل از تنظیم هر نوع قرارداد و پرداخت هر نوع مبلغی، دفاتر اسناد رسمی اقدام به استعلام ثبتی از شرایط ملک و مالک نموده و در صورت مشکل دار نبودن این دو، اقدام به تنظیم قرارداد رسمی بین متعاملین می نمایند. این در حالی است که در روش دوم و در صورت تمایل متعاملین به انجام معاملات و تنظیم قرارداد عادی خریدار می تواند با ارائه سند مالکیت به دفاتر اسناد رسمی از دفاتر درخواست استعلام ثبتی کند؛ در این روش، متقاضی خرید با پرداخت مبلغی حدود 50 هزار تومان به دفاتر اسناد رسمی به عنوان حق التحریر و حق ثبت به منظور انجام فرآیند استعلام ثبت، می تواند این اطمینان را به دست آورد که مالک و ملک معرفی شده به وی مشکل حقوقی، قضایی و سندی ندارد و پس از ایجاد این اطمینان نسبت به انجام معامله با فروشنده اقدام کند.

بنا بر تاکید وی، ارائه سند مالکیت برای طرح تقاضای استعلام ثبتی الزامی است تا با استفاده از اطلاعات مندرج در سند ادعاهای مالک و نبود ممنوعیت و محدودیت برای وی به منظور انجام معاملات ملکی صحت سنجی گردد. عظیمیان با اشاره به ضرورت وجود سامانه جامع استعلام ثبتی به منظور برطرف ابهام از صحت معاملات ملکی قبل از انجام معاملات و همچنین کاهش دعاوی حقوقی به واسطه ایجاد امکان استعلام ثبتی قبل از عقد قراردادهای ملکی، به دنیای اقتصاد گفت:سنتی بودن سیستم ثبتی املاک طی سال های گذشته تا به امروز موجب شده است هم اکنون سامانه جامع استعلام ثبتی به صورت آنلاین در دسترس همگان قرار نداشته باشد؛ این در حالی است که با پیشرفت و اجرای فازهای بعدی فرآیند ثبت آنی معاملات ملکی که طی حدود چهار سال گذشته به صورت سیستمی راه اندازی شده است، می توان امکانات مربوط به صحت سنجی سیستمی خریداران از اسناد و ادعاهای مالکان را ایجاد کرد.

منبع:دنیای اقتصاد